Kısa cevap: Bina Tamamlama Sigortası (BTS), özellikle kentsel dönüşüm ve ön ödemeli konut projelerinde müteahhit veya satıcının projeyi tamamlayamaması riskine karşı hak sahipleri adına teminat senedi düzenlenmesine dayanan bir kefalet sigortası ürünüdür. Sigortacı, risk gerçekleştiğinde poliçe ve genel şartlar çerçevesinde nakdi tazmin veya projenin tamamlanması yoluyla yükümlülüğünü yerine getirebilir.
Son kontrol: 1 Ekim 2026. İçerik, Sigorta World’deki Bina Tamamlama Sigortası ürünü ile SEDDK’nın 13 Haziran 2024 tarihli BTS Genel Şartları ve Temmuz 2025 tarihli bilgilendirme rehberi dikkate alınarak hazırlanmıştır.
Bina Tamamlama Sigortası nedir?
SEDDK rehberine göre BTS; kentsel dönüşüm, ön ödemeli konut satışı ve diğer inşaat yapım projelerinde müteahhit/satıcı ile sigorta şirketi arasında kurulan sözleşme kapsamında, arsa sahibi veya tüketici lehine teminat senedi düzenlenmesi yoluyla koruma sağlayan bir kefalet sigortasıdır.
BTS’nin temel farkı, yalnızca bir bina hasarını sigortalamaması; projenin tamamlanamaması riskine karşı hak sahiplerinin sözleşmeden doğan menfaatlerini güvence altına almayı hedeflemesidir.
Kentsel dönüşümde BTS zorunlu mu?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki alan ve parsellerde yürütülen projelerde yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı alınmadan önce BTS yaptırması veya ilgili mevzuatta belirlenen diğer teminat yöntemlerinden birini sağlaması gerekir. Bu nedenle “her kentsel dönüşüm projesinde mutlaka BTS poliçesi olmak zorundadır” demek doğru değildir; mevzuat başka teminat yöntemlerine de izin verebilir.
Ön ödemeli konut projelerinde ne zaman gündeme gelir?
SEDDK rehberinde, 6502 sayılı Kanun kapsamındaki 30 ve üzeri konutlu ön ödemeli konut satış projelerinde satıcının satışa başlamadan önce BTS yaptırması veya yönetmelikte sayılan diğer teminat yöntemlerinden birini sağlaması gerektiği belirtilir.
BTS hangi durumlarda koruma sağlayabilir?
Genel şart ve poliçe hükümlerine göre temel riskler arasında müteahhit/satıcının iflası, gerçek kişi ise ölümü sonrası mirasçıların mirası reddetmesi ve taahhüt edilen teslim tarihini takip eden belirli süre içinde projenin tamamlanamaması bulunabilir. SEDDK rehberinde, azami süre veya taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde taşınmazın tamamlanıp teslim edilememesi de teminatı tetikleyebilecek haller arasında açıklanır.
Teminat senedi neden önemli?
BTS korumasının hak sahibi açısından somut belgesi teminat senedidir. Kentsel dönüşüm projelerinde şartların oluşması halinde her arsa sahibi; ön ödemeli konut projelerinde ise her tüketici adına bağımsız teminat senedi düzenlenir. Hak sahibi, senedin kendi adına düzenlendiğini, bağımsız bölüm bilgisini, teminat tutarını ve geçerlilik süresini kontrol etmelidir.
Sigorta şirketi projeyi tamamlayabilir mi?
Evet. Risk gerçekleştiğinde sigortacı, genel şartlar çerçevesinde nakdi tazmin yolunu seçebileceği gibi projenin tamamlanarak teslim edilmesini de tercih edebilir. Ayni tazmin seçeneğinde proje devralınarak tamamlanma süreci yürütülebilir. Uygulama her somut dosyada poliçe ve mevzuat hükümlerine göre değerlendirilir.
Kira yardımı var mı?
SEDDK rehberinde, sigortacının ayni tazmin yani projenin tamamlanması yöntemini seçmesi halinde belirli koşullarla kira yardımı mekanizmasının devreye girebildiği açıklanır. Tutar ve sürenin güncel poliçe, genel şart ve ilgili mevzuat üzerinden kontrol edilmesi gerekir.
Bina Tamamlama Sigortası teklifi için hangi bilgiler gerekir?
- Projenin türü: kentsel dönüşüm, ön ödemeli konut veya diğer inşaat projesi
- Yapı ruhsatı ve proje bilgileri
- Toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı
- Proje maliyeti, satış bedelleri ve finansman yapısı
- Müteahhit/satıcının finansal verileri ve geçmiş proje deneyimi
- Hak sahipleri ve bağımsız bölüm listesi
- İnşaatın mevcut fiziki gerçekleşme oranı
- Planlanan bitiş ve teslim tarihleri
BTS fiyatı nasıl belirlenir?
BTS için tüm projelere uygulanan tek bir sabit prim bulunmaz. Projenin büyüklüğü, kalan inşaat riski, müteahhidin finansal yapısı, geçmiş iş deneyimi, proje süresi, talep edilen azami teminat limiti ve sigorta şirketinin risk değerlendirmesi fiyatı etkileyebilir. Bu nedenle teklif alınmadan “metrekare başına kesin fiyat” verilmesi yanıltıcı olur.
Sık sorulan sorular
BTS konut sigortası veya DASK ile aynı mı?
Hayır. DASK ve konut sigortası tamamlanmış veya kullanımda olan yapının belirli fiziksel risklerine odaklanırken BTS, inşaat projesinin tamamlanamaması riskine yönelik farklı bir finansal güvence yapısıdır.
Teminat senedi nereden kontrol edilir?
SEDDK rehberine göre teminat senedinin doğrulanması Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi altyapısı üzerinden yapılabilir. Güncel sorgulama ekranı ve yönteminin işlem tarihinde kontrol edilmesi gerekir.
Müteahhit BTS yaptırmadan teklif isteyebilir mi?
Evet. Sigorta şirketi teklif öncesinde mali yapı, proje fizibilitesi ve geçmiş iş deneyimi gibi unsurları değerlendirir; poliçe düzenlenmesi risk kabul sonucuna bağlıdır.
Teklif adımı: Proje türü, finansal yapı ve bağımsız bölüm bilgileri hazırsa Bina Tamamlama Sigortası ürün sayfasından güncel teklif talebi oluşturabilirsiniz.
Resmî kaynaklar: SEDDK Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları ve Bina Tamamlama Sigortası Bilgilendirme Rehberi. Mevzuat, teminat yapısı ve risk kabul kriterleri değişebileceğinden güncel poliçe ve genel şartlar esastır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
