Kısa yanıt: Ön ödemeli konut satın alırken yalnızca satış ofisinde “bina tamamlama sigortası var” denmesi yeterli değildir. Tüketici, kendi adına düzenlenen teminat senedini istemeli; sigorta şirketini, proje ve bağımsız bölüm bilgilerini, teminat tutarını ve geçerlilik koşullarını kontrol etmelidir. Poliçe numarasının bulunması tek başına kişinin teminat senediyle güvence altına alındığını kanıtlamaz.
Teminat senedi nedir, neden alıcının adına düzenlenir?
Bina Tamamlama Sigortası (BTS) bir yapının deprem veya yangın hasarına yönelik standart mal sigortası değil, belirli bir inşaat taahhüdünün tamamlanamaması riskine karşı sağlanan kefalet sigortası güvencesidir. Sigorta şirketiyle sözleşme yapan taraf genellikle müteahhit veya satıcıdır; konut alıcısı ya da arsa sahibi lehine teminat senedi düzenlenebilir. Sigortacının sorumluluğu belge, poliçe ve genel şartlarla belirlenir.
Konut almadan önce yedi alanı kontrol edin
- Sigortacı kim? Teminat senedinde sigorta kuruluşunun ticari unvanı ve iletişim bilgilerini arayın.
- Lehtar doğru kişi mi? Kimlik ve hak sahipliği bilgileriniz satış sözleşmesiyle uyumlu olmalı.
- Proje açıkça tanımlanmış mı? İl, ilçe, parsel veya proje tanımı karışıklık yaratmamalı.
- Bağımsız bölüm eşleşiyor mu? Blok, kat ve daire bilgilerinin sözleşmeyle karşılaştırılması önemlidir.
- Teminat tutarı ne kadar? Belgenin limiti ile ödemelerinizi ve sözleşmedeki yükümlülükleri karşılaştırın; farklılık varsa sigortacıdan yazılı açıklama isteyin.
- Süre ve riziko şartları nedir? Teslim takvimi ve belgenin geçerlilik hükümlerini dikkatle okuyun.
- Belge doğrulanabiliyor mu? SEDDK rehberinde belirtilen SBM doğrulama imkânı ve doğrudan sigorta şirketi kanalı üzerinden güncel teyit yöntemini kontrol edin.
Teminat senedi sorgulama işlemi nasıl yapılır?
Öncelikle satıcıdan kendi adınıza hazırlanmış teminat senedinin bir nüshasını ve sigortacının adını alın. SBM’nin resmî internet sitesinden güncel doğrulama hizmetinin adını ve erişim koşullarını kontrol edin. Uygun elektronik sorgulama ekranı mevcut değilse sigortacıya doğrudan belge numarasıyla yazılı başvuru yaparak belgenin geçerliliğini ve size ait bağımsız bölümle ilişkisini doğrulatın. Bilinmeyen bağlantılara kimlik verilerinizi göndermeyin.
Örnek: Aynı projede iki farklı daire
Bir projede A Blok 12 numaralı daireye ait senedin B Blok 12 numaralı daire için de geçerli olduğu varsayılamaz. Alıcının satış sözleşmesindeki bağımsız bölümle kendi adına düzenlenen teminat belgesini karşılaştırması gerekir. Bu örnek, sigorta yaptırılmış olmasının her alıcı için otomatik ve sınırsız garanti anlamına gelmediğini gösterir.
Belge verilmezse ne yapmalı?
Satıcıdan yazılı şekilde teminat türünü ve belgesini isteyin. Sigorta yerine banka teminat mektubu veya mevzuatın tanıdığı başka güvence yöntemi kullanılıyorsa, o belgenin koşullarını kontrol edin. Konut satın alma veya ödeme kararından önce gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Sık sorulan sorular
Poliçe fotokopisi yeterli mi?
Her zaman değil. Hak sahibi adına düzenlenen teminat senedinin varlığının ve ayrıntılarının doğrulanması gerekir.
Teminat senedi tapu yerine geçer mi?
Hayır. Teminat senedi ayni mülkiyet belgesi değildir; taşınmazın tapu devri ayrı bir hukuki işlemdir.
Her proje mutlaka BTS yaptırmak zorunda mı?
Hayır. Uygulama türüne göre mevzuatın kabul ettiği alternatif teminat yolları bulunabilir.
İlgili rehber: Müteahhit projeyi tamamlayamazsa ne olur? Proje sahipleri için Bina Tamamlama Sigortası teklif sayfası.
Resmî başvuru kaynakları: SEDDK, Mevzuat Bilgi Sistemi ve Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi. Bilgiler 14 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir; hak sahipleri kendi teminat senetleriyle güncel mevzuatı esas almalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
