Kısa yanıt: Ön ödemeli konut satışında en az 30 konut içeren projelerde satıcının satışa başlamadan önce mevzuatın öngördüğü güvence yöntemlerinden birini sağlaması gerekir. Bu, bütün projelerde mutlaka bina tamamlama sigortası poliçesi bulunması gerektiği anlamına gelmez. Bina tamamlama sigortası mevzuattaki güvence seçeneklerinden biridir; alternatiflerin uygulanabilirliği ve şartları güncel düzenlemeye göre incelenmelidir.
Ön ödemeli konut satışı nedir?
Tüketicinin konut bedelini teslimden önce peşin veya taksitle ödediği, satıcının konutu daha sonra devretme veya teslim etme yükümlülüğü üstlendiği işlemler ön ödemeli konut satışı kapsamına girebilir. Somut sözleşmenin niteliği önemlidir; her konut satışı otomatik olarak bu rejime girmez.
30 konut eşiği neyi değiştirir?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ön ödemeli konut satışlarına ilişkin düzenlemeleri ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik uyarınca en az 30 konutlu projelerde satıcı için güvence yükümlülüğü söz konusudur. Alıcı, yalnız bir broşürde “garantili proje” yazmasına değil, mevzuata uygun seçilmiş teminat yöntemine ve belgelere bakmalıdır.
Güvence yöntemlerinin karşılaştırması
| Yöntem | Temel yaklaşım | Alıcının kontrol edeceği konu |
|---|---|---|
| Bina tamamlama sigortası | Sigortacı tarafından genel şartlara uygun kefalet güvencesi | Lehtar adına teminat senedi ve teminat koşulları |
| Banka teminat mektubu | Banka tarafından belirli şartlarla verilen ödeme taahhüdü | Lehtar, limit, vade ve talep koşulları |
| Hakediş sistemi | Ödemelerin yapım aşamalarına bağlı yönetildiği düzenleme | Sözleşme, kontrol ve ödeme serbest bırakma şartları |
| Bağlı kredi ile teminat | Mevzuatta öngörülen koşullarla kredi ilişkisinin güvence mekanizmasında kullanılması | İlgili kredi ve güvence sözleşmesi koşulları |
Tablodaki yöntemlerin uygulanabilmesi, mevzuattaki tanım ve koşullara bağlıdır. Bunlar birbirinin her yönüyle eşdeğeri değildir. Özellikle banka mektubunun koşulsuz ve sınırsız olduğu varsayılmamalıdır.
Satış ofisine sorulacak beş somut soru
- Bu proje için seçilen güvence yöntemi hangisi?
- Güvenceyi sağlayan sigorta şirketi, banka veya ilgili kuruluş hangisi?
- Benim bağımsız bölümüm ve ödemelerim hangi kapsamda korunuyor?
- Güvence belgesini sözleşmeden önce inceleyebilir miyim?
- Proje tamamlanmazsa kime, hangi süre ve belgelerle başvuracağım?
Senaryo: İki farklı 40 dairelik proje
Birinci projede alıcı lehine BTS teminat senedi, ikinci projede mevzuata uygun bir banka teminat yapısı bulunabilir. İki projede de yalnız “40 daire var” diye sigortanın tek zorunlu seçenek olduğu söylenemez. Ancak her alternatifin ayrıntıları alıcı açısından farklı sonuçlar doğurabileceği için belgeler okunmalıdır.
Kentsel dönüşüm ile ön ödemeli konut satışını karıştırmayın
Kentsel dönüşüm projelerinde yükleniciden talep edilen güvence yöntemleri farklı kanun ve düzenlemelere de dayanabilir. “30 konut” eşiği her kentsel dönüşüm işi için aynı şekilde uygulanır demek doğru değildir. İlgili proje türüne göre izin, ruhsat, sözleşme ve teminat şartları ayrı incelenmelidir.
Sık sorulan sorular
30 dairenin altında hiçbir koruma yok mu?
Hayır. Genel tüketici hukuku ve sözleşmeden doğan haklar ayrıca değerlendirilir. Söz konusu özel güvence eşiği bütün hukuki korumaların tek kaynağı değildir.
Teminat belgesi olmadan ödeme yapmalı mıyım?
Mevzuatın aradığı belge ve sözleşmeleri görmeden ödeme yapmak önemli risk doğurabilir. İşlem öncesi hukuki ve mali inceleme yapılması yararlıdır.
Hangi teminat yöntemi daha ucuz?
Projeye, finansmana, banka ve sigortacı değerlendirmesine göre değişir; genel geçer bir fiyat sıralaması doğru değildir.
İlgili sayfalar: Bina Tamamlama Sigortası ve kentsel dönüşüm ve teminat senedi rehberi.
Resmî başvuru kaynakları: SEDDK, Mevzuat Bilgi Sistemi ve Sigorta Bilgi ve Gözetim Merkezi. Bilgiler 14 Ekim 2026 itibarıyla kontrol edilmiştir; hak sahipleri kendi teminat senetleriyle güncel mevzuatı esas almalıdır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
