Kısa yanıt: Ön ödemeli konut satışı yapan satıcının güvence yükümlülüğü, projenin hukuki niteliğine ve mevzuattaki şartlara bağlıdır. En az 30 konutlu ön ödemeli konut satış projelerinde satıcının satıştan önce bina tamamlama sigortası veya mevzuatta izin verilen alternatif güvence yollarından birini sağlaması gerekir. Ancak sigortanın uygulanması halinde tüketici açısından önemli olan yalnız proje genelindeki poliçe tarihi değil, kendi adına düzenlenmiş teminat senedi ve bu belgedeki geçerlilik koşullarıdır.
Rezervasyon, ön ödeme, noter sözleşmesi ve teminat aynı şey mi?
Hayır. Pazarlama aşamasındaki rezervasyon, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulması, bedelin ödenmesi, tapu işlemleri ve hak sahibi adına güvence oluşturulması farklı olaylardır. Alıcı sözleşme öncesinde mevzuata uygun sözleşme biçimini, projeye ilişkin zorunlu belgeleri ve kullanılan güvence yöntemini kontrol etmelidir.
Satışa başlamadan önce hangi teminat sağlanmalı?
6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik kapsamında en az 30 konutluk projelerde özel güvence yükümlülüğü bulunur. Bina tamamlama sigortası tek seçenek değildir; mevzuatta kabul edilen banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya şartları karşılayan diğer yöntemlerin somut projede uygulanabilirliği araştırılmalıdır. “30 konutu geçen her projede kesin BTS poliçesi bulunur” ifadesi doğru değildir.
Ödemeden önce 6 aşamalı kontrol
- Satıcıyı belirleyin: Ticaret unvanını, proje sahibini ve sözleşmedeki tarafı kontrol edin.
- Proje belgelerini inceleyin: Yapı ruhsatı, bağımsız bölüm tanımı ve ilan edilen proje özelliklerinin tutarlılığını sorgulayın.
- Güvence yöntemini sorun: BTS, banka teminatı veya diğer mevzuata uygun mekanizmalardan hangisi kullanılıyor?
- Belgenizi isteyin: BTS seçildiyse adınıza düzenlenen teminat senedi için sigortacı ve satıcıdan açıklama alın.
- Sözleşme usulünü doğrulayın: Ön ödemeli konut satışlarının yasal şekil şartları önemlidir. Sıradan imzasız rezervasyon formunu geçerli satış sözleşmesinin eşdeğeri saymayın.
- Ödeme kanalını netleştirin: Ödemenin kime, ne zaman, hangi sözleşme ve güvenceyle ilişkili olarak yapılacağını yazılı hale getirin.
Örnek zaman çizelgesi: 40 konutluk proje
| Aşama | Alıcının soracağı soru |
|---|---|
| Projenin satışa hazırlanması | Satıcının hangi güvenceyi sağladığı belgelendirilebiliyor mu? |
| Konutun seçilmesi | Blok ve bağımsız bölüm tanımı belgeler arasında aynı mı? |
| Satış sözleşmesinin kurulması | Şekil şartları, teslim taahhüdü ve haklar açık mı? |
| İlk ödeme | Ödemenin belgelenmesi ve güvencenin kapsamı doğrulandı mı? |
| İnşaat süresi | Güncel teminat senedi ve teslim takvimi takip ediliyor mu? |
Bu tablo kronolojik kontrol amaçlıdır; özel yasal sözleşme ve teminat prosedürlerinin yerine geçmez.
“BTS şirketçe yapıldı” deniyorsa ne istemeli?
Sigorta şirketinin tam unvanını, senet numarasını, lehtar adını, teminat limitini, bağımsız bölümü ve geçerlilik koşullarını kontrol edin. SBM ve sigortacının güncel resmî doğrulama kanallarından bilgi alın. Genel poliçe varlığı, her satışın otomatik ve limitsiz güvence altına alındığını göstermeyebilir.
Satıştan cayma hakkı BTS tazminatına eşit mi?
Hayır. Mevzuattaki cayma/dönme hakkı, ön ödemeli satış sözleşmesinin tüketici hukuku hükümleriyle ilgilidir. BTS ise genel şartlarda tanımlı inşaatın tamamlanamaması riskine ilişkindir. 6502 sayılı Kanun’daki cayma hakkı ve istisnalarının somut sözleşme için ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Satın almadan önce risk işaretleri
- Teminatın türü veya sağlayıcısı açıklanmıyorsa
- Satış sözleşmesindeki satıcı ile ödeme alıcısı farklı gösteriliyorsa
- Bağımsız bölüm ve proje tanımı belirsizse
- Belgesiz veya kişisel hesaba ödeme isteniyorsa
- Sigortanın tüm ödemeleri sınırsız koruduğu iddia ediliyorsa
Bu durumlarda işlemden önce yazılı açıklama ve gerektiğinde bağımsız hukuki görüş alın.
Sık sorulan sorular
30’un altında konutlu projede hiçbir güvence yok mu?
Hayır. Bahsedilen özel eşik tüm tüketici veya sözleşme haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmez.
Sadece satış broşüründe BTS yazması yeterli mi?
Hayır. Kullanılan güvence yöntemi ve hak sahibi adına düzenlenen belge doğrulanmalıdır.
BTS primi tüketiciye sabit bedel olarak yansıtılır mı?
BTS için tüm projelerde geçerli sabit prim yoktur. Fiyat ve sözleşmedeki bedel kalemleri ayrı değerlendirilmelidir.
İlgili kaynaklarımız: Teminat senedi nasıl doğrulanır? · Tazminat başvurusu rehberi · Bina tamamlama sigortası teklif talebi.
Resmî başvuru kaynakları: SEDDK (13 Haziran 2024 Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları ve bilgilendirme rehberi), Mevzuat Bilgi Sistemi (6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik), Ticaret Bakanlığı. Son içerik kontrolü: 14 Ekim 2026. Somut uyuşmazlıkta güncel mevzuat, poliçe ve hak sahibinin teminat senedi esas alınır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
