Kısa yanıt: Yeni satın alınan dairenin eksik veya ayıplı teslim edilmesi, otomatik olarak bina tamamlama sigortası (BTS) tazminatı doğurmaz. BTS’nin amacı, genel şartlarda tanımlanan inşaatın tamamlanamaması riskine yönelik güvence sağlamaktır. Teslim edilmiş konuttaki ayıplar, eksik işler ve sözleşmeye aykırılıklar ayrıca 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve ilgili sözleşme hükümleri açısından değerlendirilir.
Eksik iş ile ayıplı konut arasındaki fark nedir?
Örneğin sözleşmede bulunan mutfak dolaplarının hiç takılmaması ile takılan dolapların bozuk olması farklı uyuşmazlıklar yaratabilir. Birincisinde vaat edilen edimin eksik yerine getirilmesi, ikincisinde ayıplı ifa tartışılabilir. Hukuki sınıflandırma, işin niteliği ve sözleşmeye göre değişebilir. Her iki durumda da yalnız BTS varlığına dayanarak otomatik sigorta tazminatı beklemek doğru değildir.
Üç farklı durumun karşılaştırması
| Durum | Örnek | İlk değerlendirme |
|---|---|---|
| Proje genel olarak tamamlanamadı | İnşaat uzun süre tamamlanamadı ve teslim şartları sağlanmadı | BTS genel şartlarında sigortalı riziko ve teminat senedi |
| Bağımsız bölüm eksik teslim edildi | Sözleşmede sayılan bazı imalatlar yok | Satış/yapım sözleşmesi, teslim tutanağı, eksik iş talepleri |
| Bağımsız bölüm ayıplı teslim edildi | Su yalıtımı veya doğrama kusurlu | Tüketici hukuku veya sözleşmeden kaynaklanan haklar; somut teknik inceleme |
Tablo her olayın tek bir hukuk yoluyla çözüleceğini söylemez. Özellikle projenin esaslı biçimde tamamlanıp tamamlanmadığı teknik ve hukuki inceleme gerektirebilir.
Teslim sırasında yapılacak 8 kontrol
- Satış sözleşmesini, teknik şartnameyi ve reklamda açıkça taahhüt edilen özellikleri yanınıza alın.
- Kapı, pencere, duvar, zemin, ıslak hacim ve görülebilir donatıları inceleyin.
- Elektrik, su, ısıtma ve havalandırma sistemlerinin durumunu kayıt altına alın.
- Eksik imalatları oda/konum bazında fotoğraflayın.
- Tespitleri tarihli bir teslim veya eksik iş tutanağına yazın.
- Varsa teslim sırasında itirazlarınızı belgeleyin ve belgelerin örneklerini saklayın.
- Satıcı/yükleniciye yazılı şekilde giderim talebini iletin.
- Hukuki süreler ve doğru başvuru yöntemi için gerektiğinde uzman görüşü alın.
Ayıplı konutta tüketicinin hangi hakları olabilir?
6502 sayılı Kanun’un şartları oluştuğunda tüketici; sözleşmeden dönme, bedelden indirim, ücretsiz onarım veya ayıpsız misliyle değiştirme gibi seçimlik hakları, kanunun koşulları ve olayın niteliği çerçevesinde ileri sürebilir. Her hakkın her gayrimenkul olayında aynı biçimde kullanılabileceği varsayılmamalı; özellikle süreler, orantılılık ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Örnek: Anahtar verildi ancak ortak alanlar tamamlanmadı
Bir projede daire anahtarları dağıtılmış, ancak sözleşmeyle taahhüt edilen önemli ortak alanlar tamamlanmamış olabilir. Bu durumun BTS’deki “tamamlanma/teslim” hükümleriyle, alıcıların eksik ifa haklarıyla ve teslim tutanaklarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir. Sadece “anahtar teslim edildi, BTS kesin bitti” veya “eksik ortak alan var, sigortacı tüm bedeli iade eder” şeklinde kesin hüküm verilmemelidir.
Teknik rapor ne zaman yararlı?
Gizli ayıp, yapı güvenliği, su yalıtımı, metraj ve bitmemiş imalat gibi teknik uyuşmazlıklarda bağımsız bir uzman incelemesi delil oluşturabilir. Hukuki bildirim ve delil tespiti usulleri için profesyonel destek gerekebilir.
Sık sorulan sorular
BTS çatlak duvarı onarır mı?
BTS standart bina hasar/ayıp onarım sigortası değildir. Projenin tamamlanamaması rizikosu ve sigortacının ayni ifa kapsamı farklı bir meseledir.
Eksik işleri imzalayarak teslim aldım, tüm haklar bitti mi?
Tek başına böyle genel bir sonuç çıkarılamaz. Tutanak içeriği, olayın özellikleri ve yasal süreler önemlidir.
İskân çıkmamışsa BTS mutlaka ödeme yapar mı?
Hayır. İskân durumu önemli olabilir fakat sigortalı riziko koşulları ayrıca incelenir.
İlgili kaynaklarımız: Teminat senedi nasıl doğrulanır? · Tazminat başvurusu rehberi · Bina tamamlama sigortası teklif talebi.
Resmî başvuru kaynakları: SEDDK (13 Haziran 2024 Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları ve bilgilendirme rehberi), Mevzuat Bilgi Sistemi (6502 sayılı Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik), Ticaret Bakanlığı. Son içerik kontrolü: 14 Ekim 2026. Somut uyuşmazlıkta güncel mevzuat, poliçe ve hak sahibinin teminat senedi esas alınır.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
