Bina Tamamlama Sigortasında Nakdi Tazminat Nasıl Hesaplanır? Konut Bedeli, Taksit ve Faiz Rehberi 2026

Kısa cevap: Bina Tamamlama Sigortasında nakdi tazminat, “konutun bugünkü piyasa değerinin tamamı otomatik ödenir” şeklinde hesaplanmaz. Sigortacının nakdi tazmin yöntemini seçtiği dosyalarda teminat senedi, gerçek ve belgelenmiş ödemeler, genel şartlarda düzenlenen tazminat hesabı ve uygulanacak faiz hükümleri belirleyicidir. Sigortacının ayni tazmin seçmesi durumunda ise işleyiş farklıdır.

Nakdi tazminat ile ayni tazminatın farkı

Hesaba başlamadan önce dört kontrol

1. Sigortacı nakdi tazmin yolunu mu tercih etti, yoksa henüz değerlendirme mi yapıyor?
2. Lehtar adına geçerli teminat senedi var mı; limit ne kadar?
3. Yasal usule ve sözleşmeye uygun, belgelenebilir hangi ödemeler yapılmış?
4. Genel şartlardaki faiz, hesap tarihi ve varsa diğer sınırlamalar ne öngörüyor?

Taksitler nasıl dikkate alınır?

Ön ödemeli konut satışlarında ödenmiş bedellerin ve ödeme tarihlerinin tespit edilmesi önemlidir. Ödeme dökümünü banka hesap hareketleri, dekont ve sözleşmeyle karşılaştırın. İspat edilemeyen, başka bir borca ait veya sözleşme dışı ödemelerin kendiliğinden güvenceye dahil olduğunu varsaymayın.

Faiz konusu neden ayrı incelenmeli?

SEDDK Genel Şartlarındaki nakdi tazminat hesabında belirli ödemeler için faiz hükümleri önem taşır. Bu nedenle bütün dosyalara aynı sabit faiz yüzdesini, aynı başlangıç gününü veya internette görülen bir “standart getiri” oranını uygulamak doğru değildir. Faiz türü, hesap dönemi ve somut talebin niteliği güncel şartlar üzerinden tespit edilmelidir.

Örnek hesap: Ödenen bedelin toplanması

Varsayımsal olarak alıcı konut için farklı tarihlerde 400.000 TL peşinat, 150.000 TL ilk taksit ve 150.000 TL ikinci taksit yatırmış olsun. Belgelenmiş nominal ödeme toplamı 700.000 TL’dir. Bu tutar yalnız toplama işlemidir; ödenecek BTS tazminatının kesin miktarı değildir. Senet limiti, sigortalanan yükümlülük, ödeme tarihleri ve faiz dahil genel şart hesabı ayrıca yapılmalıdır.

İki projede aynı ödeme neden farklı sonuca yol açabilir?

İki alıcı aynı nominal tutarı yatırmış olabilir; ancak ödeme tarihleri, sözleşmeleri, lehtarlarına düzenlenen teminat limitleri ve dosyadaki riziko türleri farklıysa sonuçlar da değişebilir. Nakdi tazmin, hasar anındaki açık piyasa konut değeriyle eşit olmak zorunda değildir.

Sigortacıdan yazılı hesap dökümü isterken neler sorulmalı?

• Sigortalı rizikonun gerçekleştiği kabul edilen tarih nedir?
• Hangi ödemeler hangi belgelerle hesaba alınmıştır?
• Faiz uygulanıyorsa dayanak hüküm ve hesaplama dönemi nedir?
• Teminat limiti ve diğer sınırlar nasıl uygulanmıştır?
• Hangi kalemler hangi gerekçeyle dışarıda bırakılmıştır?
• Hesaplama ve ödeme kararına itiraz usulü nedir?

Nakdi tazminatla ilgili yanlış bilinenler

“Konut bugün 5 milyon TL ise sigortacı 5 milyon öder” doğru bir genel kural değildir. “Ödemeyi belgelendirmek gereksizdir” ifadesi de hatalıdır. “BTS her zaman para öder” denemez; genel şartlar ayni tazmin yolunu da düzenler.

Sık sorulan sorular

Henüz ödenmemiş taksitler nakit tazminata eklenir mi?

Ödenmemiş bir bedelin kendiliğinden iade edilecek ödeme olduğu söylenemez. Genel şartlardaki hesaplama ve sözleşme yükümlülükleri esas alınmalıdır.

İkinci el satın aldığım konut için aynı hesap uygulanır mı?

BTS’nin ön ödemeli konut ve proje tamamlama teminatı ile tamamlanmış konutun sonraki el değiştirmesi farklı işlemlerdir. Geçerli senet ve hak sahipliği ayrıca incelenmelidir.

İnternette kesin prim ya da tazminat hesap makinesi var mı?

Proje ve belge verilerini görmeden herkes için geçerli kesin tazminat tutarı sunan bir hesap güvenilir değildir.

İlgili içerikler: BTS tazminat başvuru rehberi · Teminat senedi doğrulama rehberi · Projenize özel BTS teklif talebi.

Mevzuat dayanağı: 13 Haziran 2024 tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (Resmî Gazete), SEDDK, Mevzuat Bilgi Sistemi. Son içerik incelemesi: 14 Ekim 2026. Güncel genel şartlar, teminat senedi ve somut sözleşme hükümleri önceliklidir.