Kısa cevap: Bina Tamamlama Sigortası (BTS), her inşaat gecikmesini, tüm masrafları veya her türlü ödeme kaybını sınırsız karşılamaz. Hangi talebin güvence kapsamında olduğunu anlamak için teminat senedini, genel şartlarda sigortalanan rizikoyu, teminat dışı halleri ve ödeme kayıtlarını birlikte incelemek gerekir. Özellikle belgesiz ya da sözleşmeye aykırı ödeme yapılması, ispat ve kapsam yönünden risk oluşturabilir.
Önce doğru riski belirleyin: BTS neyi güvence altına alır?
Temel risk, sigorta şartlarının tanımladığı şekilde inşaat taahhüdünün tamamlanamamasıdır. Bu ürün, kullanılmış bir konutun yangın, deprem, su baskını gibi fiziksel hasarlarını güvence altına alan standart konut sigortası veya DASK yerine geçmez. Şantiyedeki mal hasarları için düzenlenen İnşaat All Risks de ayrı bir üründür.
Her gecikme tazminat doğurur mu?
Hayır. Proje ilerlemesinin geçici yavaşlaması ile genel şartlarda tanımlı tamamlanamama rizikosu farklıdır. İflas, belirli yasal durumlar ve teslim tarihine ilişkin süre koşulları ayrı değerlendirilir. Sigorta şirketi, riziko gerçekleşmeden yalnız teslim takviminin aşılmasına dayanarak kendiliğinden her alıcıya para ödemek zorunda kabul edilmemelidir.
Teminat dışı veya kapsamı belirsiz olabilecek talepler
| Talep | Kontrol edilmesi gereken nokta |
|---|---|
| Sözleşme dışında sonradan istenen ek bedel | Satış sözleşmesi, ödeme belgeleri ve senet kapsamı |
| Belgesiz / elden ödeme | Ödemenin varlığı, niteliği ve ilgili mevzuat hükümleri |
| Gecikme nedeniyle ileri sürülen manevi zarar | BTS teminatının konusu ve teminat dışı zarar hükümleri |
| Konutun sonradan oluşan fiziksel hasarı | BTS yerine uygun mal sigortası gerekip gerekmediği |
| Teslim tarihinden önce satıştan vazgeçme | Cayma/dönme hakları ile BTS rizikosunun ayrı niteliği |
| Teminat limiti üzerindeki talep | Azami limit ve lehtar adına düzenlenen senet |
Tablodaki her satır otomatik ret sebebi sayılmamalıdır; karar, güncel genel şartlar ve olayın belgeleriyle verilir.
Elden ödeme yapılırsa sigorta mutlaka geçersiz mi olur?
Böyle kesin bir genelleme doğru değildir. Bununla birlikte, ön ödemeli konut ödemelerinin hukuki usulüne, satış sözleşmesine ve belgelenmesine uyulmaması önemli koruma ve ispat sorunları yaratabilir. Ödemelerde sözleşmede tanımlanan yöntemi kullanın, dekontları saklayın ve senetteki hak sahipliği/teminat tutarıyla uyuşmazlık varsa satıcı ile sigortacıdan yazılı açıklama isteyin.
Cayma ve sözleşmeden dönme ile BTS tazminatı aynı mı?
Hayır. Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sahip olabileceği cayma veya dönme hakları, BTS kapsamında sigortalı rizikonun gerçekleşmesine bağlı tazminat haklarından ayrı hukuki mekanizmalardır. Birindeki süre ve ücret kurallarını diğerine uygulamak hatalı sonuç doğurabilir.
Üç somut örnek
Örnek 1: Proje 20 gün gecikti
Yalnız 20 günlük gecikme bilgisi, BTS kapsamında nakdi tazminatın kesin doğduğunu göstermeye yetmez; sigortalı riziko şartları incelenmelidir.
Örnek 2: Satış bedeli dışında nakit talep edildi
Alıcıdan satış sözleşmesinde bulunmayan ek bir tutar istendiyse bu tutarın BTS güvencesine dahil olduğu varsayılamaz. Ödeme yapılmadan yazılı gerekçe ve teminat kapsamı sorulmalıdır.
Örnek 3: Daire teslim edildi, birkaç ay sonra su bastı
Bu durumda mesele normal olarak mal hasarıdır; BTS’nin tamamlanamama rizikosundan farklı bir sigorta ihtiyacı söz konusu olabilir.
Poliçe imzalanmadan önce kontrol listesi
- Lehtarın adı, proje, blok ve bağımsız bölüm bilgisi doğru mu?
- Teminat senedinin limiti ve geçerlilik koşulları açık mı?
- Tüm taksitler ve ödeme yöntemi sözleşmeye uygun mu?
- Gecikme, fesih ve kapsam dışı haller açıkça okundu mu?
- Bir uyuşmazlıkta sigortacıya başvuru kanalı biliniyor mu?
Sık sorulan sorular
BTS mobilya, taşınma ve ev kirasının tamamını karşılar mı?
Hayır, her dolaylı giderin otomatik karşılandığı söylenemez. Kira yardımı da ilgili genel şartlardaki özel koşullara tabidir.
Teminat varsa tüm param garantili mi?
Güvence sınırsız değildir; teminat senedinin kapsamı, azami limit ve sigortacının ifa yöntemi önemlidir.
Poliçenin bir örneğini görmek yeterli mi?
Hak sahibi adına düzenlenmiş geçerli teminat senedinin ayrıca doğrulanması gerekir.
İlgili içerikler: BTS tazminat başvuru rehberi · Teminat senedi doğrulama rehberi · Projenize özel BTS teklif talebi.
Mevzuat dayanağı: 13 Haziran 2024 tarihli Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları (Resmî Gazete), SEDDK, Mevzuat Bilgi Sistemi. Son içerik incelemesi: 14 Ekim 2026. Güncel genel şartlar, teminat senedi ve somut sözleşme hükümleri önceliklidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
