Kısa cevap: Kentsel dönüşümde bina tamamlama sigortası (BTS) teminat senedi ile idare lehine kefalet senedi aynı hukuki belge değildir. SEDDK’nın BTS rehberinde, malik/hak sahipleri adına düzenlenen BTS teminat senetleri ile ilgili idare lehine düzenlenebilecek kefalet teminatının ayrımı açıklanır. Bir projede hangi yükümlülüğün hangi güvenceyle karşılandığı belgenin lehtarına ve şartlarına bakılarak anlaşılır.
Bina tamamlama sigortasının amacı ne?
BTS, belirli inşaat projesinin yüklenici/satıcı tarafından tamamlanamaması riskine karşı hak sahipleri lehine teminat senedi düzenlenmesi esasına dayanan kefalet sigortası türüdür. Sigortacı, kapsam dahilindeki rizikoda nakdi tazmin veya ayni tazmin usulüyle yükümlülüğünü yerine getirebilir. Hasar biçimi bakımından İnşaat All Risks veya DASK ile karıştırılmamalıdır.
İdare lehine kefalet senedi neyi güvence altına alır?
Kefalet sigortası kapsamında ilgili idarenin talep ettiği yükümlülük için bir kefalet senedi düzenlenebilir. Bu belgede lehtar idare olabilir; malikin kişisel konut teslim hakkını aynı biçimde güvence altına aldığı varsayılmamalıdır. Teminatın metni, tutarı ve lehtarı kontrol edilmelidir.
Karşılaştırma tablosu
| Kriter | BTS teminat senedi | İdare lehine kefalet senedi |
|---|---|---|
| Temel amaç | Hak sahiplerinin proje tamamlanamama riskine ilişkin menfaatlerini koruma | İdareye karşı belirli sözleşmesel/idari yükümlülüğü güvence altına alma |
| Lehtar | Belirlenen arsa sahibi veya tüketici | Belirlenen ilgili idare |
| Kontrol belgesi | Hak sahibi adına BTS teminat senedi | Kefalet senedi ve ilgili yükümlülüğün tanımı |
| Hatalı varsayım | “Her gecikmede otomatik ödeme” | “İdareye verilen senet her malike doğrudan tazminat verir” |
6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde teminat şartları
6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm uygulamalarında yapı müteahhidinin ilgili düzenlemelere göre ruhsat öncesinde güvence sağlaması gerekebilir. Mevzuat tek bir sigorta ürününden ibaret olmayan farklı teminat yöntemlerini tanıyabilir. “Her dönüşüm projesinde yalnız BTS zorunludur” demek bu yüzden isabetli değildir. Seçilecek yöntem, projenin hukuki statüsüne ve güncel uygulama düzenlemelerine göre belirlenmelidir.
Arsa sahipleri hangi soruları sormalı?
- Yüklenicinin sunduğu güvence hangi kanuni yükümlülüğü karşılıyor?
- Teminat belgesinin lehtarı idare mi, malik mi?
- Her malik ve bağımsız bölüm için ayrı BTS teminat senedi düzenlenmiş mi?
- Teminatın üst sınırı, vadesi ve sona erme koşulları neler?
- Riziko gerçekleşirse sigortacıya kimin hangi belgelerle başvurması gerekiyor?
Örnek proje: 12 malikli dönüşüm binası
Varsayalım bir binadaki 12 arsa sahibi yükleniciyle anlaşmış olsun. Yüklenici ilgili idare lehine bir kefalet senedi sunduğunu açıklıyor. Bu tek bilgi, 12 malikin her birinin adına BTS teminat senedi bulunduğunu kanıtlamaz. Malikler sözleşmeyi, senet lehtarını ve yüklenicinin seçtiği hukuki teminat yöntemini ayrı ayrı doğrulamalıdır.
Teklif için müteahhit hangi bilgileri hazırlar?
Projenin hukuki türü, malik listesi, arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi, ruhsat ve proje belgeleri, toplam/kalan inşaat maliyeti, finansman planı ve şirketin mali belgeleri risk değerlendirmesine yardımcı olur. Her teklif sigortacının kabulüne tabidir.
Sık sorulan sorular
Kefalet sigortası ve BTS aynı poliçe midir?
BTS kefalet sigortası yapısında özel bir üründür; ancak belirli lehtara ve yükümlülüğe yönelik idare kefalet senediyle birebir aynı korumayı sunduğu varsayılamaz.
Arsa sahibinin elinde yalnız müteahhit sözleşmesi varsa BTS var mıdır?
Sözleşme tek başına sigortacı tarafından düzenlenmiş teminat senedinin varlığını göstermez.
İnşaat All Risks poliçesi bina tamamlama güvencesi sağlar mı?
Hayır, bunlar farklı riskleri teminat altına alan sigorta ürünleridir.
İlgili rehberler: Teminat senedi nasıl kontrol edilir? · Prim ve teklif rehberi · Projenize özel bina tamamlama sigortası teklifi
Mevzuat ve doğrulama: SEDDK Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları, SEDDK Bilgilendirme Rehberi, Mevzuat Bilgi Sistemi. Güncelleme: 14 Ekim 2026. Somut teminat için teminat senedi, özel şartlar ve güncel resmî mevzuat belirleyicidir.
Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır. Teminatlar, istisnalar, limitler ve kabul koşulları sigorta şirketine ve poliçeye göre değişebilir. Satın almadan önce poliçe özel ve genel şartlarının değerlendirilmesi gerekir.
